Genel Olarak
TBK m. 351’de kiralananı sonradan edinen yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyu veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlüğü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı nedeniyle kira ilişkisini sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Kanunun 350. maddesi ile paralel bir şekilde bu maddede de ihtiyaç sadece konut ve iş yeri olarak sınırlandırılmış ve yine ihtiyacın zorunlu olması koşulu aranmıştır. Yeni malikin gereksinimi için yapılmış olan düzenlemede m. 350’de yer alan düzenlemeden farklı olarak kiralananı sonradan edinen yeni malike haklarını kullanması için iki farklı yol öngörülmüştür.
Bildirimde Bulunma Yoluyla Tahliye Davası
Süresi bitmemiş bir kira sözleşmesinin bulunması veya kira sözleşmesinin uzama yılı içerisinde olması ya da belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin mevcut olması halinde kiralananını iktisap eden yeni malik, edinim tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya bildirerek altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bildirim için getirilmiş olan bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup kanun bu bildirimin yazılı olarak yapılmasını öngörmüştür. Madde kapsamındaki kira sözleşmesini sona erdirme ve kiralananı tahliye etme hakkını kullanmak isteyen yeni malikin, bu hakkını kullanabilmesi için kanunda öngörülen süre içerisinde ve belirtilen şekilde bildirim yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekmektedir. Aksi halde yeni malik m. 351/1’de yer alan dava hakkını kullanamayacaktır.
Uygulamada ispat açısından kolaylık sağlaması amacıyla bildirim noter vasıtası ile kiracıya gönderilen ihtarname ile yapılmaktadır. Bildirimin bu şekilde yapılması halinde dikkat edilmesi gereken husus ihtarnamenin, kiralananın edinim tarihinden başlayan bir aylık süre içerisinde kiracıya gönderilmiş olması değil tebliğ edilmesi gerektiğidir. Diğer bir deyişle ihtarnamenin bir aylık süre içerisinde düzenlenmiş olması ancak tebliğ işleminin bir aylık süre geçtikten sonra gerçekleşmiş olması halinde kiralananı iktisap eden yeni malikin m. 351/1’e göre dava hakkı bulunmayacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/448 E. – 2018/2256 K.
“…Satın alma ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davasında ise dava konusu kiralananın 28.11.2014 tarihinde satın alındığı, satın almayı bildiren ihtarnamenin ise 07.01.2015 tarihinde tebliğ edildiği, 06.01.2016 tarihinde açılan davanın ise süresinde olmadığı gözetilerek davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekir…”
Bildirim ve dava açma sürelerinin başlangıcı kiralananın iktisap tarihinden başlamaktadır. Bu süre hesabına edinme günü dahildir. Bildirimin varlığı koşulu ile dava edinim tarihinden itibaren ancak altı ay sonra açılabilecektir. Ancak davanın altı aylık sürenin bitiminden sonra hemen açılması şart değildir. Dava açma süresi sözleşme süresinin bitimine veya yeni uzama yılının başlangıcına kadar devam edecektir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/6341 E. – 2014/7893 K.
“…Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. …”
Sözleşme Süresinin Bitimi Yoluyla Tahliye Davası
Kanunda yeni malik için öngörülen diğer bir yol ise maddenin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Maddenin ikinci fıkrasında yer verilen bu düzenlemede sözleşmeyi sona erdirme ve tahliye hakkını kullanmak için yalnızca dava yolu öngörülmüş olup davanın açılabilmesi için öncesinde herhangi bir bildirimin yapılması şart koşulmamıştır. Buna göre kiralananı sonradan edinen malik, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilecek ve kiralananın tahliyesini isteyebilecektir. Burada yer alan bir aylık süre de hak düşürücü nitelikte olup dava hakkı sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren bir ay içerisinde kullanılmalıdır.
Madde metninden açıkça anlaşılacağı üzere bu hak belirli süreli kira sözleşmelerinin varlığı halinde sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde kullanılabilecektir. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde ise sözleşmede aksi düzenlenmemişse TBK m. 328’de yer alan fesih sürelerine uyularak belirlenecek olan tarihten itibaren bir ay içerisinde dava hakkı kullanılabilecektir.
3. Hukuk Dairesi 2017/5007 E. – 2017/12935 K.
“…Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. …”
Gereksinim Koşulu
TBK m. 351’de yer alan her iki dava da ancak yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılabilecektir. Diğer bir deyişle ister m. 351/1’e dayanarak bildirim yoluyla ister m. 351/2’ye dayanarak sözleşme süresinin bitimi yoluyla tahliye davası açılsın gereksinim koşulunun varlığı her iki davanın esası için gerekmektedir.
Kanuna göre gereksinim sadece kiralananı sonradan edinen kişinin (yeni malikin) ihtiyaçları ile sınırlandırılmamış, ihtiyaç sahibinin yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyu ve üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin olduğunu belirtmiştir. Söz konusu bu ihtiyaç yalnızca konut veya iş yeri ihtiyacı olarak düzenlenmiştir. Konut ve iş yeri ihtiyacı dışındaki ihtiyaçların bu davalara konu edilmesi mümkün değildir.
Gereksinim konusunda önemli bir diğer husus, Yargıtay’ın geliştirdiği içtihat doğrultusunda, gereksinimin “gerçek ve samimi” olmasıdır. Gereksinimin gerçek ve samimi olması ile ifade edilen, kiralanana duyulan ihtiyacın, kanunda öngörülen kişilerden biri için öne sürülmesi, ispatlanabilecek durumda olması ve bu ihtiyacın başkaca bir şekilde giderilme durumunun olmamasıdır. Diğer bir deyişle, ihtiyaç sahibi kişinin konut veya iş yeri ihtiyacı için davaya konu edilen kiralananın kullanılması zorunlu olup bu kiralananın iddia edilen ihtiyaçla orantılı bir yapıda olması, ihtiyacın gerçekten var olması ve mevcut imkanlar ile kiralananın tahliyesinden başka bir şekilde ihtiyacın giderilememesi gerekmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/9960 E. – 2013/12501 K.
“…İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. …”
Yeni Malik Sıfatı
TBK m. 351’de yer alan hakları kullanabilecek kişi kiralananı sonradan edinen kişi yani yeni malik olarak düzenlenmiştir. Kiralanan, madde metninde yer alan diğer kişilerin ihtiyaçları için kullanılacak dahi olsa dava hakkını yeni malik kullanmak zorundadır. Eğer kiralananın mülkiyeti birden fazla kişiye aitse pay sahibi olan yeni malik diğer hissedarların izni dahilinde m. 351’de yer alan hakları kullanabilecektir.
Kiralananın mülkiyetinin paylı olması halinde belirtilmesi gereken bir diğer husus ise mevcut paydaşlardan birinin diğer payların bir kısmını veya tamamını alması halinde yeni malik sıfatını kazanmayacağıdır. Başka bir ifadeyle mevcut paydaşın pay durumundaki değişiklik m. 351’de yer alan hakları kullanmasına izin vermemektedir.
Sonuç
TBK m. 351’de, m. 350’de yer alan mevcut malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davasından farklı olarak kiralananı yeni iktisap eden kişiye, kiralanana gereksinim duyulması halinde tahliye davası açma hakkı vermiştir. Kiralananın birden çok maliki olması halinde bu hakkın payını yeni iktisap eden malik tarafından kullanması diğer paydaşların rızasına bağlıdır. Yeni malike verilen bu haklar tek sefer kullanılabilir niteliktedir ve hak düşürücü sürelere tabidir. Maddede dava açılabilmesi için bildirimde bulunma yolu ve sözleşme süresinin bitimi yolu olmak üzere iki dava yolu öngörülmüştür.
Birinci fıkrada düzenlenen bildirim yoluyla tahliye davasında yeni malikin kiralananı iktisap tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde kiracıya bildirimde bulunması şartına yer verilmiş bildirimde bulunulduğu takdirde altı ay sonra tahliye davası açabileceği belirtilmiştir. İkinci fıkrada ise yeni malikin bildirimde bulunmaksızın eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde tahliye davası açabileceği düzenlenmiştir.
Her iki yol içinde yeni malikin gerçek, samimi ve zorunlu bir gereksiniminin bulunması gerekmektedir. Bu gereksinim yalnızca konut ve iş yeri ihtiyacı ile sınırlandırılmış olsa da gereksinim sahibi sadece yeni malik değil yeni malikin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler olabilecektir.
Belirtilen dava yollarında sürelere ve şekil şartlarına uymayan yeni malikin davası usulden reddedilecekken ihtiyacını belirtilen koşullarda ispat edemeyen yeni malikin davası esastan reddedilecektir. Bu sebeple dava açma ve bildirimde bulunma süreleri iyi hesaplanmalı, süreler içerisinde işlemler gerçekleştirilmeli ve dava açılırken yeni malikin ihtiyacı sağlam temellendirilmelidir.